При работе с оценщиками от финансового менеджера (финансового директора или руководителя предприятия) требуется правильно сформулировать задание на оценку. Как говорится, «чтобы потом не было мучительно больно». Состав задания на оценку определен п. 17 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256.

Задание на оценку должно содержать, в частности, следующую информацию:

- объект оценки;

 - предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

- вид стоимости;

- дата оценки;

Рассмотрим всё по порядку.

Объект оценки

Если оценка необходима, например, для проведения сделки с объектом недвижимости, то необходимо учесть, что будет ее предметом – сам объект или проектная компания-собственник объекта. Такие компании иногда называют Special Purpose Vehicle, или SPV.

Чаще с целью избежания выплат по НДС продают SPV. В таком случае необходимо оценивать право собственности на 100% долю в капитале этой компании (покупатель, естественно, не пойдет на приобретение меньшей доли, поэтому капитал проектной компании не должен быть размыт). Даже если единственным активом такой компании является интересующий объект недвижимости, стоимость ее капитала скорее всего будет отличаться от стоимости объекта недвижимости. На сколько? Всё зависит, например, от величины и характера дебиторской, кредиторской задолженности, финансовых вложений, отраженных в балансе SPV.

Иногда при оценке строения в задание закладывают выделение стоимости земли, входящей в стоимость здания. С точки зрения налоговой оптимизации это имеет смысл при одновременном совпадении двух условий:

А) планируется сделка по переуступке прав на строение как на объект недвижимости, а не в виде продажи SPV;

Б) земля, на которой расположено здание, так же как и само здание, находится в собственности. В письме Министерства финансов РФ № 03-07-11/21 от 01.02.2011 г. уточняется, что права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

Предполагаемое использование результатов оценки

Может ли предполагаемое использование результатов оценки повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки? По нашему глубокому убеждению и мнению многих других наших коллег, нет, не может. Но с этим согласны не все оценщики. Возможно поэтому в ФСО появился такой пункт, предназначенный для задания на оценку.

Рекомендация: если оценка проводится, например, для целей совершения сделки, лучше так и написать в задании. Это же касается и других случаев. Наиболее общая формулировка, позволяющая не раскрывать планов руководства, - «для принятия управленческих решений».

Виды стоимости

Согласно Федеральным стандартам оценки, существует несколько видов стоимости:

- рыночная;

- инвестиционная;

- ликвидационная;

- кадастровая.

Наиболее востребованным видом стоимости является рыночная. Именно она является основой для справедливой стоимости, фигурирующей в Международных стандартах финансовой отчетности, для формирования обоснованной остаточной стоимости в российской системе бухгалтерского учета. Она также принимается во внимание налоговой службой при анализе налоговых последствий сделок с собственностью.

Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» (ФСО № 2, п. 6).

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при продаже государственного имущества;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. (ФСО №2, п. 8). Данный вид стоимости полезен в рамках инвестиционного анализа, проводимого собственником.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (ФСО №2, п. 9).

Кадастровая стоимость – это рыночная, определенная методами, используемыми для массовой оценки.

Дата оценки

Дата оценки имеет существенное значение для определения стоимости. Стоимость привязана к определенной дате. При планировании деятельности важно учитывать, что согласно ФСО № 1 стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев. Подразумевается, что тот же срок применим и к другим целям оценки, включая и определение залоговой стоимости.

Оценку стоимости бизнеса лучше привязывать к отчетной дате по формированию финансовой отчетности. В противном случае бухгалтерии оцениваемой компании придется формировать финансовую отчетность на желаемую дату оценки.

Имеет значение также правильный выбор заказчика оценки. Вопрос актуален, если в холдинге имеется множество компаний, которые могут выступить в этом качестве. Наиболее оптимальным будет выбор той компании, которая по Налоговому кодексу может включить сумму по договору на оценку в расходы, уменьшающие налоговую базу.

Полный перечень наших услуг. >>

Примерная стоимость: Прайс-лист

НАЗАД